Покупаем и продаем вторичку: 11 советов риэлтора

Самый трудный с точки зрения проведения сделок сегмент недвижимости – вторичный. О том, как на этом рынке правильно выбрать квартиру, как продавать унаследованное жилье, как урегулировать конфликт с бывшим супругом, не дающим согласие на продажу долей в совместной квартире, рассказала генеральный директор АН «Время недвижимости» Наиля Берестовая.
Формат открытых консультаций, опробованный нашим изданием в рамках выставки «Ярмарка недвижимости», показал свою эффективность, и потому мы приняли решение о проведении таких сессий на независимой площадке на постоянной основе.
Первая встреча со слушателями состоялась в лофте на Петроградской стороне, и одна из сессий была посвящена нюансам приобретения квартир на вторичном рынке. Приглашенный эксперт Наиля Берестовая сразу уточнила, что вторичка – это необязательно древняя бабушкина квартира, это любое жилье, которое оформлено в собственность.
В целом квартиры на вторичном рынке пользуются спросом, поскольку такая покупка несет в себе меньше рисков по сравнению с новостройкой – когда неизвестно, каким окажется качество новой квартиры и будет ли дом вообще достроен.
Во вторичку можно сразу въехать, сделать косметический ремонт, если он нужен, и жить. Такие дома находятся в обжитых районах, где есть школы, детские сады, магазины, поликлиники, нет тех проблем с инфраструктурой, от которых страдают жильцы в районах новостроек.
Многие люди предпочитают покупать квартиры в домах, которые были построены до 2007 года, потому что считается, что после 2007 года упростились технические требования, ГОСТы, и на фоне этого у некоторых компаний ухудшилось качество строительства.
Если говорить о перспективах сдачи вторички в аренду, то жилье в давно сформировавшихся районах пользуется значительно большим спросом, чем квартиры в новых, даже если они не находятся в шаговой доступности от метро. Связано это с теми же вышеназванными инфраструктурными причинами. Кроме того, в районах нового строительства огромное количество инвесторов, которые хотят сдавать квартиры, следовательно, конкуренция выше, что оказывает значительное давление на цены.
Присутствовавшие на консультациях слушатели активно задавали вопросы, на которые Наиля Берестовая дала исчерпывающие ответы.
– Как узнать полную историю квартиры?
– Помимо архивных записей, можно заказать выписку о правообладателях на сегодняшний день, обо всех предыдущих собственниках, о том, на каком основании они вступали во владение этой квартирой. Будет отслежен весь путь – от приватизации до дарения, наследования и так далее. Агенты могут заказывать эту выписку в электронном виде без печати Росреестра. Любое физлицо имеет право заказать выписку на любой объект недвижимости, для этого можно обратиться в МФЦ.
– А на что надо обращать особое внимание при проверке истории?
– Проверяйте, не нарушались ли права несовершеннолетних детей. У нас собственность появилась с 1992 года, когда была разрешена приватизация. С 1992 года были периоды, когда разрешалось проводить сделки с недвижимостью, собственниками которой числились несовершеннолетние дети, без каких-либо ограничений. Мы встречаем квартиры, по документам на которые выходит, что несовершеннолетние дети были выписаны в никуда. Есть вероятность, что, став взрослыми, они могут оспорить сделку, так как их интересы были нарушены. Срок давности – три года, но он отсчитывается с того момента, как, став взрослым, такой ребенок узнал о нарушении прав. Общий срок может доходить до десяти лет.
– Прошел слух, что не нужно никаких документов от РОНО при сделках с недвижимостью, чтобы выписывать детей. Правда или нет?
– Лукавят те, кто говорит, что не нужно. Если ребенок – собственник квартиры и имеет долю, нужно не только разрешение от РОНО, но и нотариальное заверение процедуры покупки и продажи. Когда ребенок в квартире только зарегистрирован, в этом случае можно обойтись без органов опеки, но мы также просим форму № 9 с нового места жительства. Есть прецеденты, когда ребенка выписывали и никуда не вписывали. В этом случае родители или органы опеки могут в судебном порядке вернуть ребенка в квартиру, которую продали.
– Что делать, если супруг не дает согласие на продажу квартиры, разделенной на три доли, которыми владеют мама, папа и ребенок?
– Когда собственность долевая, то требуется согласие всех собственников долей. Мама с ребенком могут продать свои доли, а муж должен отказаться от права преимущественной покупки. Если он не хочет идти к нотариусу, то ему можно отправить письменное уведомление о том, что вы продаете. Делают это либо через нотариуса, либо самостоятельно, учитывая, что такой документ должен быть составлен определенным образом. Если есть возможность выделить доли в натуре – лучше это сделать, тогда их гораздо проще продать. Доля в натуре – это соглашение о порядке пользования квартирой. В этом случае нужно, чтобы все собственники пошли к нотариусу и написали соглашение, где описывается, что, допустим, Иванов занимает комнату площадью 10 кв. м, а Иванова с ребенком занимает комнату площадью 15 кв. м.
– Можно ли заставить человека продать долю?
– Заставить продать нельзя. Имущество могут только конфисковать по решению суда. Для решения конфликтных ситуаций полезно привлекать агентов, которые иногда выступают в качестве психологов и предлагают различные варианты, подводя стороны конфликта к компромиссу.
– Мне досталась квартира в наследство, жить в ней не хочу, что лучше – сдать или продать?
– Нужно решать по ситуации. Наследство у нас оформляется через полгода после смерти наследодателя. До этого срока собирают все документы от тех, кто может претендовать на наследство. Нотариус в течение шести месяцев выбирает наследников по закону, если нет завещания, которое главенствует над наследованием по закону. Если вы благополучно стали наследником и желаете продать квартиру, вам стоит подождать три года, так как при продаже квартиры до этого срока вам придется заплатить высокий налог. А ожидая окончания этого периода, можно сдавать квартиру в аренду. Многие покупатели опасаются, что после завершения сделки купли-продажи появятся новые претенденты на наследство и оспорят сделку. Верховный суд России выпустил постановление, которое гласит: при наступлении такого случая квартира у покупателя не отчуждается. Все претензии предъявляются к тому, кто ее продал. А сумма, которую он получил за жилплощадь, будет делиться между претендентами.
– Я хочу жить на Петроградке. Выбираю квартиру. Есть подходящие варианты. На что обращать внимание при осмотре, чего опасаться?
– Вначале надо внимательно осмотреть квартиру и дом. Если вы посетили квартиру в вечернее время, придите еще раз, днем. Вечером какие-либо нюансы вы можете и не заметить, например, что где-то на стенах есть плесень, зато этот недостаток будет ясно виден при дневном свете. Выходя из квартиры, обратите внимание, какие двери у соседей, на улице – какие окна. Обычно запускают свои квартиры люди определенного контингента, с которыми вам, возможно, будет некомфортно жить. Приходя на просмотр, обязательно открывайте кран. Бывает, что в старых домах не произведена замена коммуникаций и напор воды очень слабый. Не постесняйтесь спустить воду в унитазе. Если плита газовая, включите ее и проверьте, не пахнет ли газом. Обращайте внимание на запахи в подъезде, это позволит судить о качестве работы управляющей компании. Если все чисто, значит, здесь хорошая управляющая компания и к вам потом будут без проблем приходить и водопроводчик и электрик.
– А что самое главное при выборе квартиры?
– Главное – документы. Любую квартиру можно привести в порядок, если документы в порядке. Смотрите на перепланировки: есть такие переделки в типовых домах, которые невозможно узаконить. По техническому плану есть стены и межкомнатные перегородки, которые можно менять, а есть – те, которые нельзя. Нельзя переносить мокрые места. Объединять комнату и кухню, если в квартире электрическая плита, можно без проблем. Если же плита газовая, то все это единое пространство будет считаться кухней, а кухня не может находиться над жилыми комнатами. Следовательно, с согласованием таких действий могут возникнуть проблемы.
– Я хотела бы приобрести квартиру в старом фонде на последнем этаже. Подскажите, есть там какие-то шахты, которые будут располагаться над квартирой и могут производить шум?
– Если вас интересует старый фонд, вам следует обратиться к мастеру участка или инженеру. Чердаки закрыты, но там могут проходить системы слива, водопровода. Если случится какой-то разрыв трубы, тогда вашу квартиру может затопить.
– А как обстоят дела на рынке комнат?
– Раньше цены в сегменте комнат активно росли. Как правило, коммуналки были объектом капиталовложений студентов. Сейчас спрос на комнаты сокращается, так как на рынке появились студии, которые сопоставимы с комнатами по цене. Если есть машина, то не проблема приехать из студии откуда-нибудь из пригорода. А если студия рядом с метро – вообще никаких забот о транспортной доступности. Проблем с последующей продажей студии нет, особенно если она находится в обжитом районе. А вот комнату продавать довольно сложно. Кроме того, в коммунальных квартирах зачастую бывают острые конфликты с другими собственниками, и иногда даже решения суда не могут гарантировать благоприятный исход.
– Можно ли провести все этапы сделки с квартирой на вторичке, не привлекая риэлтора?
– Если бы это было так просто и легко, то не существовало бы агентов и посредников. Практика очень много значит, опытный специалист знает, где могут быть подводные камни. Я практикую с 1994 года, видела, как менялось законодательство, прошла через все этапы формирования рынка. У меня был случай, когда пришла пожилая женщина, 74 года, в слезах. Говорит, продала квартиру через сайт, покупатель дал 400 тыс. руб., а остальное, сказал, отдаст после регистрации. В итоге остальные деньги она так и не получила. Конечно, можно рассудить, что пожилой человек попался на удочку мошенника. Однако бывает так, что и молодые люди, которые делают все по инструкции, как написано, все равно сталкиваются с проблемами – где-то неправильно составили акт приема-передачи… Знаток скажет вам, что и как делать в каждом конкретном случае.

Источник: Бюллетень недвижимости
17.08.2018

Возврат к списку